Montant du loyer
En contrepartie de l’occupation d’un appartement ou d’une maison, le locataire paye un loyer. Le montant de ce loyer figure dans le contrat de bail. Il est librement fixé par le propriétaire.
Le loyer peut être indexé, mais cette indexation et les conditions d’application de l’indexation doivent être prévues par le bail.
En Nouvelle-Calédonie, depuis la délibération n°222 du 6 décembre 2006, un indice de révision des loyers (IRL) a été créé. Il est publié par l’Institut des Études Économiques et Statistiques (voir le site www.isee.nc). Pour les baux conclus après la date d’application de ce texte, la majoration annuelle du loyer ne peut excéder la variation de cet indice, sans, depuis la délibération n° 152 du 28 septembre 2011, pouvoir dépasser 2%. le site de la DAE propose une fiche pratique pour le calcul du montant révisé du loyer http://www.dae.gouv.nc/portal/page/portal
Voici le document PDF
Charges
En plus du loyer, le bailleur peut demander au locataire le paiement de certaines charges dites « récupérables ».
En application de la la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs (étendue en Nouvelle-Calédonie par la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012), ces charges, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’utilisation du logement et à l’usage de l’immeuble, ainsi la fourniture d’eau, les dépenses de fonctionnement de l’ascenseur …
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les parties communes, ainsi le nettoyage des halls et escaliers, le remplacement des ampoules de l’éclairage …
3° Des redevances qui correspondent à des services publics dont le locataire profite directement, c’est-à-dire les redevances d’enlèvement des ordures ménagères et d’assainissement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Le montant des charges ne peut donc être un forfait et ne doit pas être inclus dans le loyer.
Paiement du loyer et des charges
En ce qui concerne le paiement, le locataire doit s’ en tenir aux termes du contrat qui précise que le loyer est payable à termes échus (en fin de mois) ou à termes à échoir c’est-à-dire payable d’avance (en début de mois)
Le locataire doit payer sans attendre un avis d’échéance et la délivrance d’une quittance n’est pas automatique, elle est fournie ou envoyée gratuitement sur demande.
En aucun cas, le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer en tout ou partie en cas de différents avec son bailleur (sauf si le logement est absolument inhabitable). A défaut le locataire s’expose à une action en résiliation de bail. Il ne peut non plus le consigner aux mains d’un tiers même sur une caisse publique.
Il a le choix des modalités de paiement : espèces, chèques, virement, prélèvement (à éviter) et peut en changer en cours de bail sans risquer la résiliation.
ufc nouvelle calédonie.
