Le propriétaire (le bailleur) est tenu de fournir un logement décent et doit donc effectuer toutes les réparations nécessaires, lorsque le logement loué présente des dangers pour la santé ou la sécurité des occupants.
C’est le cas du logement qui présente des signes d’humidité liés à une aération défectueuse, ou lorsque l’électricité n’est pas aux normes.
En outre, le logement doit être en bon état d’entretien, ainsi qu’en bon état d’usage et de réparations, doté d’équipements en bon état de fonctionnement.
En contrepartie de la mise à disposition du logement, le locataire est tenu de l’entretenir et d’effectuer les réparations locatives (le décret n°87-712 du 26 août 1987 en établit une liste et peut servir de référence). La loi les qualifie de menues réparations et d’entretien courant.
Toutefois, le locataire est libéré de son obligation à réparations locatives si ces réparations sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure. Par exemple, en cas d’infiltration d’eau par le toit, le locataire ne supportera pas les frais de reprise des peintures qui ont été détériorées par ces infiltrations.
En réalité, il n’existe aucune définition précise qui trace la frontière entre ce qui revient au propriétaire et au locataire. Dans ces matières, un peu de bon sens est en conséquence indispensable.
Voici quelques exemples concrets :
A l’extérieur :
Les peintures extérieures relèvent du gros entretien et sont donc à charge du propriétaire.
Les gouttières sont normalement accessibles, notamment par échelle ; le locataire en assure le nettoyage régulier, afin de permettre une bonne évacuation des eaux pluviales.
.Le locataire est tenu de l’entretien permanent du jardin, Le locataire tond la pelouse, taille et élague périodiquement les arbustes
Le locataire veille à ne pas obstruer les conduits d’évacuation, les regards et autres équipements et procède régulièrement au nettoyage de ces derniers.
Le locataire lave régulièrement les vitres. Il est responsable s’il les casse.
Il prévient rapidement le propriétaire de l’existence de toute anomalie ou détérioration, pour que ce dernier puisse procéder aux réparations qui s’imposent.
A l’intérieur :
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire utilise les lieux mis à sa disposition en bon père de famille et donc les nettoie régulièrement.
Lorsque le locataire quitte les lieux, le bien doit être vide et propre à l’intérieur et dans les parties extérieures dont il avait la jouissance (jardin).
Outre les éventuels frais de nettoyage, le locataire supporte les frais d’enlèvement des objets, décombres et détritus.
Le locataire veille à nettoyer régulièrement le carrelage, de manière, notamment, qu’aucun dépôt n’apparaisse au niveau des joints.
S’il ne peut éviter de forer des trous, il veille à réaliser ceux-ci dans les joints, plutôt que dans les carreaux eux-mêmes.
Dans tous les cas, il reste responsable des désordres à caractère esthétique ou autres résultant de ces fixations.
Il arrive que les lieux loués soient infectés, notamment, par des parasites humains ou animaux, par des cafards, punaises ou autres insectes, par des acariens, par des rongeurs…Le locataire supporte le coût de la désinfection, car il doit se conformer aux impératifs de l’hygiène.
Le locataire maintient le bien loué, y compris tous ses équipements, en bon état de propreté et d’entretien.
Le locataire entretient les peintures intérieures avec le plus grand soin, en tenant compte de leurs caractéristiques.
En fin d’occupation des lieux, les peintures – même celles faites par le locataire – ne peuvent être ni poussiéreuses, ni souillées, ni grasses.
Dans le cas où les peintures doivent être refaites par la faute du locataire, ce dernier supporte le coût des travaux de remise en état.
Le locataire répare localement les petites dégradations à l’enduit, dues notamment à la pose d’accessoires de tapissier, de chevilles, de clous ; il procède à une retouche localisée de la peinture, en utilisant une peinture de même ton que celle qui est en place.
Si, durant l’occupation des lieux, le locataire a décoré les locaux mis à sa disposition, il est tenu, au moment où il rend le bien au propriétaire, de remettre en place une peinture d’une tonalité et d’une qualité correspondant à ce qui existait à son entrée dans les lieux.
Le locataire procède à toute réparation ou renouvellement de peinture qui aurait été dégradée par son fait et notamment à l’occasion du placement d’accessoires divers.
La réparation d’une fuite d’eau, du fait d’un défaut d’étanchéité du joint, serait à la charge du locataire, car le remplacement des joints est une petite réparation. L’obligation du locataire ne saurait aller au-delà du remplacement des petites pièces : joints, clapets.
Dès lors que le locataire restitue les lieux à l’état d’usage (aucun défaut d’entretien, pas de dégradation anormale résultant des états des lieux) après un certain nombre d’années (à partir de dix ans d’occupation environ) et que le bailleur n’a pas fait de travaux tout au long de la durée d’occupation, il ne sera pas présumé responsable des détériorations constatées, c’est-à-dire qu’il n’aura pas besoin de prouver la vétusté : c’est au bailleur de prouver le défaut d’entretien du locataire s’il veut lui imputer le coût de la réparation.
Afin de pallier aux risques locatifs, le locataire doit assurer son logement. En pratique, le bailleur réclamera annuellement l’attestation d’assurance,
En résumé quelques grandes lignes à retenir :
Il faut toujours distinguer le nettoyage, l’entretien, la réparation et le remplacement. De la doctrine et de la jurisprudence, on peut retenir les grandes lignes suivantes : le nettoyage incombera toujours au locataire sauf en ce qui concerne la façade de l’immeuble: l’entretien est principalement du ressort du locataire, l’entretien des parties de l’immeuble qui sont inaccessibles au locataire ne peut lui être imputé et reste donc à la charge du propriétaire. Ainsi, la réparation des fenêtres, des balcons, des terrasses, auvents, de la façade, d’un vasistas ou de la toiture incombera au propriétaire. Inversement, incombera au locataire la réparation des robinets, des appareils ménagers incorporés, baignoires, portes, chasses d’eau, volets, etc.
Si le locataire omet d’avertir immédiatement le bailleur de la nécessité d’effectuer une réparation urgente, il commet une faute.
En pratique, au terme du bail, il sera évidemment difficile voire impossible d’appliquer ces critères de réparation si un état des lieux d’entrée n’a pas été effectué. Le locataire sortant est présumé avoir rendu les lieux dans l’état où il les a reçus.
Au moment de l’état des lieux d’entrée, vous recevrez une copie de l’état des lieux que vous aurez relu attentivement avant de la signer ; cet exemplaire sera annexé au bail.
