La caution est l’acte par lequel une personne s’engage à payer les sommes dues par le locataire au titre d’un contrat de location, si le locataire ne paye pas lui-même.
Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire, cette dernière étant plus contraignante que la caution simple.
1. L’engagement de la personne qui se porte caution
A) le formalisme
La personne qui se porte caution doit signer un acte écrit (art. 2292, C. civ.). Cet acte doit stipuler clairement la nature et l’étendue de l’obligation de la caution (dans le cas où la somme ne peut pas être déterminée au moment de la conclusion de l’acte), principe posé notamment par la Cour de cassation, arrêt du 12 novembre 1987. Tout acte de cautionnement trop vague sera annulé.
D’après la loi de 89, la personne qui se porte caution du (des) locataire(s) fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation. Le bailleur remet à la personne qui se porte caution un exemplaire du contrat de location. Attention il faut respecter ces prescriptions car autrement le cautionnement est considéré comme nul (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), c’est à dire que le bailleur ne pourra saisir la justice pour demander à la caution de payer.
B) les droits de la personne qui se porte caution
Le bénéfice de discussion : c’est le droit qu’a la personne qui se porte caution simple (non solidaire) de demander, avant de devoir payer le bailleur, que ce dernier épuise les voies de recours contre le locataire (art. 2298, C. civ.).
Mais il se peut qu’une clause prévoie que la personne qui se porte caution simple (non solidaire) renonce au bénéficie de discussion : dans ce cas, elle devra payer le bailleur quand bien même ce dernier n’aurait pas mis en cause le locataire. À charge pour la personne qui se porte caution de se retourner contre le locataire.
La personne qui se porte caution solidaire ne bénéficie pas de la discussion.
L’information de la personne qui se porte caution
Quel que soit le type de location, la personne qui se porte caution doit être informée par le bailleur de l’évolution de la créance due par le débiteur principal (le locataire) au moins annuellement (art. 2293, C. civ.). Si par exemple le loyer a été révisé ou augmenté, la personne qui se porte caution doit pouvoir en être informée, sans quoi la personne qui se porte caution ne sera pas tenue des pénalités et intérêts de retard.
La personne qui se porte caution doit, en plus de ce qui est prévu ci-dessus, se voir notifier le commandement de payer adressé au locataire en cas d’impayé. La sanction reste que la personne qui se porte caution ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).
2. La durée de l’engagement
A) à durée déterminée
La personne qui se porte caution sera tenue pendant toute la durée prévue dans l’acte de cautionnement sauf à ce que le locataire parte avant la fin de la période de l’engagement de la caution.
Il se peut qu’il soit indiqué dans l’acte de cautionnement : « pendant la durée du bail, renouvelé deux fois pour la même durée ». Dans ce cas l’engagement est bien à durée déterminée.
B) à durée indéterminée
La caution dans ce cas pourra résilier à tout moment, et ne sera tenue que jusqu’à l’échéance du bail au cours duquel le bailleur a reçu la notification.
Il se peut qu’il soit indiqué que la personne qui se porte caution s’engage pendant « toute la durée du bail initial et de son renouvellement éventuel et/ou de sa reconduction » : dans ce cas, l’engagement de la caution est à durée indéterminée, car il n’est pas précisé le nombre de renouvellements et/ou de reconductions.
3. L’étendue de l’engagement
Comme on l’a vu dans le 1.A, l’acte de caution doit préciser l’étendue de l’obligation contractée, sans quoi l’acte de caution est nul.
L’acte de cautionnement peut indiquer que la caution s’étend aux loyers et charges, aux réparations locatives, dégradations et pertes pendant la jouissance, aux indemnités d’occupation.
En revanche, la personne qui se porte caution ne saurait être tenue à des obligations dont le locataire n’a pas à répondre (exemples : réparations non locatives, dégradations dues à un cas de force majeure… art. 2290 C. civ.). Toute clause qui irait dans ce sens ne pourrait être valable.
UFC Nouvelle Calédonie
