Clauses relatives à la location en Nouvelle Calédonie
Bail
Clauses relatives à la location
Le contrat de bail contient de nombreux articles précisant les rapports entre le bailleur et le locataire.
Certains sont spécifiques à chaque location : description du local, montant du loyer, date d’entrée…
D’autres – souvent regroupés sous un paragraphe « conditions générales » ou dans la seconde partie du contrat – régissent la location au quotidien et prévoient notamment ce qui se peut se passer au moment du départ. Le locataire ne les lit pas toujours avant de signer le contrat de bail et ne pense donc pas à en demander la modification. Or cela peut être important : si vous avez un chien ou un chat, n’acceptez pas un bail qui lui interdirait votre nouveau domicile !
Prenant en compte les difficultés que peuvent rencontrer les locataires à faire modifier ces articles, surtout lorsque le marché immobilier est tendu, le législateur a ciblé certaines clauses et, estimant qu’elles ne respectaient pas suffisamment l’équilibre des rapports locatifs, a choisi de les priver d’effets juridiques.
Quelle que soit la date de signature du bail, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, étendue et adaptée en Nouvelle-Calédonie par la loi du 20 novembre 2012, indique que certaines clauses sont « réputées non écrites », c’est-à-dire que, si elles figurent dans le contrat, le locataire peut les ignorer et ne pas les respecter.
La loi, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, peut être consultée sur le site www.juridoc.gouv.nc, rubrique « Le Droit », onglet « Textes consolidés », dans « autres thèmes », « baux », puis « habitation ».
En lisant la loi, et en tenant compte des règles du Code civil, il est ainsi possible de connaître les obligations réciproques des bailleurs et locataires et leurs limites.
Ainsi le bailleur peut demander que soient prévues des visites des lieux loués pour les montrer à un futur acquéreur ou à un futur locataire. Mais il ne peut pas demander que ces visites aient lieu plus de deux heures par jour ou qu’elles aient lieu également les dimanches et les jours fériés.
Le contrat ne peut prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement. Bien sûr, le locataire est responsable de celles qu’il a commises ou qu’ont commises les personnes qui vivent avec lui. Mais il n’est responsable ni de l’usure « normale », ni des dégradations qui trouvent leur origine dans un vice de construction (par exemple).
En pratique donc – et même si le contrat oblige à remettre à neuf le logement (peintures refaites par un professionnel !) –, le locataire n’a pas à repeindre totalement un appartement dont les peintures ont «vieilli ». Il doit, par contre, le nettoyer, remplacer les équipements cassés, faire les révisions annuelles, boucher les trous, refaire les peintures qu’il aurait dégradées ou modifiées de manière excessive…
Attention donc à l’établissement des états des lieux, c’est souvent par comparaison entre l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant qu’apparaîtront les dégradations nouvelles et c’est lors de leur établissement qu’il faut faire noter les éléments laissant présager un défaut de construction (exemple : défaut d’étanchéité ayant entraîné la dégradation des peintures).
Le bail, dans ses conditions particulières, donne des indications sur le bien loué, sur le loyer, sur la durée.
Là aussi certaines règles sont imposées par la loi et les règlements.
Ainsi le loyer peut être indexé mais tous les indices ne peuvent être pris en référence (habituellement c’est l’IRL – Indice de Référence des Loyers -, publié régulièrement sur le site www.isee.nc qui est choisi) et le congrès a limité l’effet des indexations.
En ce qui concerne la durée, la loi tend à permettre le maintien dans les lieux du locataire et à limiter le droit de reprise du bailleur (voir les informations données sur le congé par le locataire « le préavis » et sur le congé donné par le bailleur).
