Acheter et vivre en copropriété.
Dès que sur un terrain ou une construction existent des « parties communes » et « des parties privatives » il y a « copropriété ».
Les « parties communes » peuvent être le terrain, les fondations, les murs, le toit, l’escalier de la construction, mais également la fosse septique, le chemin permettant d’accéder aux maisons, etc.. .
Le règlement de copropriété, complété par un état descriptif, délimite avec précision ce que sont les parties communes et les parties privatives. Le règlement de copropriété fixe également les relations entre les « copropriétaires ».Diverses dispositions de ce règlement sont imposées par la loi.
La loi sur la copropriété (loi du 10 juillet 65) est applicable en Nouvelle-Calédonie dans la rédaction qui était la sienne avant les modifications apportées par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR. (voir l’ordonnance 2013-516 du 20 juin 2013 portant actualisation du droit civil en Nouvelle-Calédonie)
Pour comprendre le fonctionnement de la copropriété on peut donc lire les livres et revues éditées pour la Métropole en n’oubliant pas que les dispositions citées comme nouveautés de la loi ALUR ne sont pas applicables en Nouvelle-Calédonie.
Une copropriété peut concerner un terrain divisé en lots sur lesquels sont édifiées ou peuvent être édifiées des maisons. Elle peut concerner une villa « jumelée », divisée en « bas » et « haut , »un immeuble de plusieurs appartements ou plusieurs immeubles comprenant plusieurs appartements construits sur un même terrain.
Plusieurs copropriétés peuvent exister sur le même bâtiment : par exemple une villa jumelée construite sur un terrain en copropriété.
Ces « copropriétés » vont limiter les possibilités de construction, de modification des lieux ou de leur utilisation (lot destiné au logement ou lot de bureau par exemple) et il faut donc les examiner avant l’achat ou avant toute transformation des lieux.
Lorsqu’on achète en copropriété il faut prendre soin de se faire communiquer le règlement et l’état descriptif, pour examiner ce qui peut être fait mais également estimer les charges annuelles à supporter. Une fois l’achat concrétisé – ou, dans une vente en l’état futur d’achèvement, l’entrée dans les lieux – il est important de s’impliquer dans la gestion de la copropriété.
Pour la gestion des parties communes, la loi impose aux copropriétaires d’en débattre ensemble, en « assemblée générale de copropriétaires », et de désigner des représentants un « syndic », un « conseil syndical ».
Assemblée générale des copropriétaires
En assemblée générale, les copropriétaires votent en fonction de leurs « tantièmes » ou « millièmes de copropriété et la loi impose des majorités différentes suivant la nature des décisions à prendre.
Le syndic de copropriété
Le syndic peut être un professionnel ou un bénévole, ce qui doit être envisagé dans les copropriétés ne comprenant qu’un nombre limité de personnes. Le syndic professionnel doit avoir reçu une autorisation d’exercer délivrée par le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie.
Il doit être choisi en raison de ses compétences juridiques et comptables mais également de sa disponibilité et de ses talents de négociateur. Il est en effet l’interface entre l’ensemble des copropriétaires et les entreprises de service , mais également entre les copropriétaires eux-mêmes qui doivent respecter le règlement de copropriété. Il est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires et pour une durée maximum de trois ans. Un contrat le lie avec l’ensemble des copropriétaires. Ce contrat précise la durée de fonctions, les taches du syndic, sa rémunération. Il est important pour évaluer sa rémunération de prendre en compte non seulement les honoraires de gestion courante mais également ce qui peut être demandé en sus … Il est important que la plupart des taches (y compris la tenue des assemblées générales hors des heures de bureau) soit comprise dans la gestion courante.
Le conseil syndical
Ses membres sont désignés par l’assemblée générale. Le conseil est la courroie de transmission entre les copropriétaires et le syndic qu’il assiste et contrôle.
Dépenses de gestion
C’est le syndic qui établit les comptes de la copropriété et propose un budget qui doit être voté en assemblée générale. Le syndic répartit les dépenses entre les copropriétaires, d’après les règles fixées par le règlement de copropriété et la plupart sont donc réparties suivant les « tantièmes » de copropriétés.
Les dépenses de gestion peuvent être faibles ou importantes en fonction des éléments communs : exemple un ou plusieurs ascenseurs augmentent ces dépenses … de même que l’existence d’une piscine….
Aux dépenses annuelles régulières s’ajoutent bien sûr celles concernant les travaux: ravalement des façades, reprise de l’étanchéité …etc.
Avoir et conserver les documents de copropriété
Il est important de conserver les documents relatifs à la copropriété :tant le règlement et l’état de division (initiaux et modificatifs) que ceux relatifs à la vie de la copropriété, c’est à dire les procès-verbaux des assemblées ayant arrêté des modifications à la vie de la copropriété et ceux des dernières assemblées générales avec les documents fournis lors de la convocation.
Vous devez donc les demander lors de l’achat, les fournir lors de la vente et vous devrez en communiquer des extraits à vos locataires.
UFC Que Choisir Nouvelle Calédonie.
