Depuis novembre 2012, les relations entre bailleurs et locataires sont normalement régies par la loi du 6 juillet 1989 telle qu’adaptée à la Nouvelle-Calédonie (voir le site www.juridoc.gouv.nc)
Durée du contrat de location
Durée « légale »
La loi impose une durée de deux ans au moins aux baux d’habitation.
Si aucune durée n’est inscrite dans le contrat, si une durée moindre est inscrite (sauf l’exception indiquée ci-près), le bail a une durée de deux ans ; en pratique il lie le propriétaire pour deux ans ou la durée supérieure fixée, le locataire pouvant lui décider d’y mettre fin à tout moment sous réserve du préavis prévu par la loi.
Contrat de courte durée
Cependant, le particulier qui est propriétaire peut proposer un bail inférieur à deux ans, mais d’au moins un an, si un événement précis l’oblige à récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, nécessité de loger un membre de la famille). Le bail établi doit indiquer l’événement précis qui justifie une durée de location inférieure à deux ans. Le propriétaire devra confirmer au locataire la réalisation de l’événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Il doit, dans le même délai, l’informer de la possibilité de report du terme du contrat (ce report n’est possible qu’une fois). A défaut, quand l’événement ne s’est pas produit, le contrat est réputé être de deux ans.
En pratique
Le contrat de bail a vocation à se poursuivre par tacite reconduction tant que le locataire désire l’occuper, qu’il remplit ses obligations locatives et que le propriétaire ne décide pas de refuser le renouvellement pour un motif légitime aux périodes biennales de renouvellement.
Départ du locataire (« préavis »)
Malgré l’indication d’une durée dans le bail, le locataire peut quitter le logement quand il le désire sous réserve d’en avertir le propriétaire à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception. Il donne « son préavis ».
Il doit le faire au moins trois mois à l’avance mais dans certains cas, prévus par la loi, la durée est ramenée à un mois.
Ce préavis est réduit à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
Il est également de un mois pour les locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.
Même s’il a remis les clés et n’occupe plus le logement, le locataire doit payer le loyer pendant la durée de son préavis sauf si le logement se trouve occupé par un autre locataire avec l’accord du bailleur.
Renouvellement du bail
A l’expiration du bail, si le propriétaire n’a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l’occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime, la location avec le locataire en place se poursuit.
Le propriétaire ne fait aucune démarche. Le bail est reconduit pour deux ans.
Il n’est pas nécessaire de refaire un nouveau contrat : la reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial (sous réserve de l’augmentation du loyer en application d’une clause d’indexation)
Quelles que soient les conditions du renouvellement, avec ou sans changement de loyer, le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux ne doit pas être augmenté.
Refus de renouvellement (« congé »)
Le propriétaire qui veut reprendre le logement pour l’habiter lui-même, le faire habiter par un proche (son conjoint, son partenaire lié par un pacs ou concubin notoire, ses ascendants ou descendants et ceux de son conjoint ou partenaire), qui veut le vendre ou qui a un motif légitime de refuser le logement parce que le locataire n’a pas rempli ses obligations locatives, doit l’indiquer au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception quatre mois au moins avant la date de fin légale du bail.
Quand il a ainsi reçu congé, le locataire peut quitter les lieux à tout moment et il ne doit payer le loyer que pendant la période où il occupe le logement.
Rupture judiciaire du bail
Lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations locatives et notamment ne paye pas son loyer, le propriétaire peut saisir la justice pour le faire expulser.
UFC QUE CHOISIR NOUVELLE CALEDONIE
voir l’article sur réglementation des baux d’habitation
fin de bail demandé par le locataire, préavis
fin de bail demandé par le propriétaire, congé
