Etat des lieux, pourquoi, comment faire en Nouvelle Calédonie?
ETAT DES LIEUX
Qu’est-ce que c’est ?
L’état des lieux est un document établi entre le locataire et le propriétaire (ou son représentant) lorsque le locataire prend possession du logement et lorsqu’il le quitte.
C’est une pièce qui complète le bail. Le bail indique d’ailleurs habituellement qu’il sera réalisé au moment de l’entrée dans les lieux (autrement faire ajouter cette indication).
Il doit être établi en deux exemplaires et conservé pendant toute la durée de la location et jusqu’au remboursement du dépôt de garantie.
Pourquoi établir un état des lieux ?
L’état des lieux n’est pas un élément accessoire, voire superflu, sans intérêt. Au contraire !
Une bonne part des conflits entres locataire et propriétaire naissent de l’absence de l’état des lieux ou d’une rédaction trop approximative de l’état des lieux (rédigé trop vite, sans réel contrôle).
Un état des lieux doit être établi avant l’entrée dans les lieux
Il permet de s’assurer que le propriétaire met à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation comme le Code Civil l’impose.
Il doit être établi avant que les meubles ne soient installés.
Si quand il est réalisé, il n’y a pas d’eau et d’électricité, il faut expressément faire les réserves nécessaires : l’état sera complété après les branchements d’eau et d’électricité (et il faut vérifier que toutes les lampes et prises ainsi qu’éventuellement les climatiseurs, les volets roulants fonctionnent, que les robinets et tuyaux ne fuient pas, que les eaux usées s’évacuent)
Il en est de même pour le gaz (pour le fonctionnent du chauffe eau à gaz, éventuellement de la plaque à gaz).
Faire rajouter, « en ce qui concerne les installations électriques, les installations à gaz, les réseaux d’eau, les dysfonctionnement éventuels devront être signalés par écrit par le locataire dans les 8 jours de l’ouverture des compteurs et pour le gaz, dans les 8 jours après la remise des clés. Le propriétaire (ou son mandataire) s’engage à accuser réception de la lettre sur un double. »
Lors du départ du logement l’état des lieux permet, par comparaison avec celui établi à l’entrée, de déterminer quels sont les travaux de remise en état qui devront éventuellement rester à la charge du locataire et dont le coût pourra être imputé sur le dépôt de garantie
En fonction des clauses du bail l’obligation du locataire sera plus ou moins étendue.
Attention Dans une location c’est surtout le locataire qui a intérêt à exiger qu’un état des lieux soit établi : en effet, d’après le code civil, le propriétaire est censé remettre un logement « en bon état »
A défaut de constatation des défauts, le propriétaire pourra demander une remise en état en considérant que c’est vous qui avez fait des trous dans le mur, abîmé les peintures, le carrelage etc….
Comment établir un état des lieux:
L’état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c’est à dire en votre présence et celle du propriétaire ou de son représentant.
Si le propriétaire refuse de l’établir, il faut faire appel à un huissier.
L’état des lieux doit être le plus complet possible, afin d’éviter tout litige.
Il doit décrire le logement donné en location
pièce par pièce
du sol au plafond :
plafond et murs : fissures, trous, fêlures, état de la peinture, du papier peint, des faïences, des miroirs, du carrelage (éclats à tel endroit), du parquet, de la moquette (taches, état d’usure …)
y compris les éléments d’équipement lavabo, douche, WC …, placards, penderies
Il faut effectuer des vérifications :
les portes coincent-elles ? les volets ?
les serrures fonctionnent-elles ? toutes les serrures sont-elles munies de clés ? les aérations existent-elles ?
Il faut également vérifier les annexes : caves ou celliers, garages …
Pour une villa (ou un appartement en rez de jardin), l’état des lieux doit également porter sur l’extérieur, l’état du jardin, celui des clôtures, des gouttières…
Vérifiez que sont indiqués l’emplacement des compteurs d’eau, d’électricité, les robinets supplémentaires de sécurité (y compris du gaz), le tuyau de branchement du gaz (et sa date de validité)
relevez les compteurs d’eau et d’électricité
demandez que soit indiqué sur l’écrit quand a eu lieu la dernière révision du chauffe au à gaz, la vidange de la fosse septique, le nettoyage du bac à graisse, des climatiseurs …
Même pour un appartement neuf, ce contrôle doit être fait. (il peut y avoir des fissures, des malfaçons etc)
Vérifiez que l’état des lieux est établi en double exemplaire.
Signez le en même temps que le propriétaire (ou son mandataire) et exigez la remise immédiate d’un des exemplaires.
Si il est fait sur ordinateur, demandez une impression immédiate.
N’acceptez jamais de signer un état des lieux sans qu’ un exemplaire signé également du propriétaire ne vous soit remis.
Attention : Il faut du temps pour établir l’état des lieux et vous devez y consacrer toute votre attention Ce n’est pas pendant son établissement que vous devez commencer à rêver à votre emménagement.
Pensez au dépôt de garantie que vous avez versé et au fait que sa restitution dépendra de la qualité de l’état des lieux.
ufc nouvelle calédonie
Plus généralement, voici d’autres conseils:
L’état des lieux d’entrée intervient après la signature du bail, lors de la remise des clefs. L’état des lieux de sortie est réalisé la fin du bail, lors de leur restitution. L’état des lieux doit être établi contradictoirement, contenir des informations obligatoires et être le plus détaillé possible.
L’état des lieux sert à décrire l’état du logement lors de la prise de possession des lieux par le locataire et lors de sa sortie. Dans le cadre d’un contrat de location meublée, l’état des lieux est complété de l’état descriptif du mobilier. On peut alors déterminer les réparations à la charge du locataire et l’éventuelle retenue sur le dépôt de garantie.
L’état des lieux doit être effectué de manière contradictoire.
Ceci signifie qu’il doit être dressé en présence du bailleur (ou de son représentant) ainsi que du ou des locataires. Le document est signé en autant d’exemplaires que de parties et annexé au contrat de bail. Bien souvent, lorsque le bien est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un responsable se charge de représenter le propriétaire lors de la procédure d’état des lieux. Le bailleur et le locataire peuvent également nommer un expert indépendant en charge de la réalisation de l’état des lieux.
La rédaction de l’état des lieux
Évitez les descriptions vagues et indiquez des éléments factuels
Privilégiez un style direct: il s’agit d’éviter le plus possible l’usage de tournures à caractère subjectif ou vague, telles que “en bon état”, “légèrement dégradé” et autres. L’objectif est de permettre une comparaison objective entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie: une phrase comme “peinture un peu écaillée dans le coin supérieur gauche” sera plus utile que “état de la peinture moyen”. Plus vous serez factuel, plus vous éviterez les litiges.
L’usage des photos est recommandé
Il est également recommandé de ne pas hésiter à joindre des photos au document d’état des lieux, en particulier pour l’état des lieux d’entrée. Depuis le décret de la loi Alur du 30 mars 2016, cette pratique, déjà fréquente dans la réalité, figure dans la loi comme étant pleinement reconnue.
La réalisation de l’état des lieux sur tablette
La loi autorise les parties à réaliser l’état des lieux sur support électronique. La réalisation de l’état des lieux à l’aide d’une tablette permet la réalisation d’un état des lieux sur mesure, l’insertion de photos ou encore la sauvegarde du document. C’est la raison pour laquelle notre assistant de rédaction de bail vous propose d’annexer à votre contrat de bail un état des lieux réalisé sur tablette.
Les mentions et informations obligatoires à faire figurer sur l’état des lieux
L’état des lieux doit comporter au moins les informations suivantes :
son type : état des lieux d’entrée ou état des lieux de sortie;
sa date de réalisation;
l’adresse du logement;
le nom ou la dénomination du bailleur et du locataire et le domicile ou le siège social du bailleur;
le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux;
le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie;
le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun;
pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images;
la signature du (des) locataires et du (des) bailleurs ou des personnes mandatées pour la réalisation de l’état des lieux.
En plus des informations mentionnées ci-dessus, l’état des lieux de sortie doit indiquer: l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire. Cette mention permettra de prouver que le locataire a communiqué sa nouvelle adresse au bailleur.
la date d’établissement de l’état des lieux d’entrée ;
éventuellement, les évolutions constatées de l’état de chaque pièce et parties du logement depuis la réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Les délais de réalisation de l’état des lieux
L’état des lieux doit être réalisé après la signature du contrat de bail, lors de la remise des clefs au locataire (ou de la restitution pour l’état des lieux de sortie). La loi autorise également le locataire, pendant les 10 jours qui suivent, à compléter l’état des lieux, en cas de constat de vices ou de dégradations qui n’auraient pas été initialement constatés. Dernière chose, le locataire peut demander, pendant le premier mois de la période de chauffe, que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
De quelles dégradations le locataire peut-il être considéré comme responsable?
Le vieillissement et les dégradations du logement liées au simple passage du temps ne sont pas de la responsabilité du locataire et ne peuvent lui être imputées. Cette affirmation ne signifie pas que le locataire n’est pas considéré comme responsable d’un manque d’entretien du logement, mais simplement que les dégradations liées à un usage normal du logement et de ses équipements ne peuvent lui être imputées. Les parties peuvent ainsi convenir de l’usage d’une grille de vétusté.
cf: legifrance et lebonbail.com
